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… fünf einfache Schritte zum Kauf eines Hauses in Sizilien
„Wie kann ich ein Haus in Sizilien kaufen?“ – diese Frage ist in den letzten Jahren immer häufiger gestellt worden. Viele Nicht-Italiener (vor allem aus dem englischsprachigen Raum, aus Deutschland, Skandinavien und Russland) haben ein Auge auf die sich bietenden Möglichkeiten auf unserer Insel geworfen, und die Medien berichten über Aktionen wie Städte, die „Häuser für einen Euro“ anbieten, um neue Bewohner anzulocken.
Der Kauf einer Immobilie in Italien ist jedoch nicht unbedingt das, was Sie aufgrund Ihrer Erfahrungen in anderen Ländern erwarten würden. Aufgrund dieser Unterschiede sollten sich unerfahrene Käufer immer professionell beraten lassen, bevor sie einen Vertrag unterschreiben, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Wir können gar nicht oft genug betonen, wie wichtig es ist, sich Zeit zu nehmen, um sicherzustellen, dass Sie verstehen, wie das Verfahren funktioniert, und sich von einem Spezialisten für italienisches Recht beraten zu lassen.
Wir machen diesen Job schon seit langem – und wir sind selbst Exilanten, die seit 1986 auf Sizilien leben. Glauben Sie uns, wir haben auf die harte Tour erfahren, wie knifflig das System für Nicht-Italiener sein kann. Deshalb haben wir einige der wichtigsten Lektionen, die wir gelernt haben, zusammengetragen und unseren 5-Schritte-Leitfaden entwickelt. Und vergessen Sie nicht, sich auch über die finanziellen Folgen des Immobilienkaufs in Italien zu informieren!
1 – Wie man ein Haus in Sizilien kauft – Schritt eins: Finden Sie Ihre Traumimmobilie!
Dies ist der wichtigste Teil – aber zum Glück auch der, der am meisten Spaß macht! Wenn es um den Kauf einer Immobilie geht, ist es wichtig zu wissen, wonach Sie suchen. Sizilien ist immer noch ein idealer Ort, um sein Geld zu investieren. Die Region ist jedoch so groß und vielfältig, dass es schwierig sein kann, zu wissen, wo man mit der Suche beginnen soll. Um Ihre Möglichkeiten einzugrenzen, sollten Sie sich fragen, ob Sie ein Touristenparadies oder einen von der Industrie unberührten Ort suchen; etwas an der Küste oder auf dem Land; ein Dorf, eine Stadt oder eine Großstadt; einen Neubau oder ein historisches Gebäude; etwas Schlüsselfertiges oder ein Renovierungsprojekt; eine schicke Wohnung oder eine zeitlose Villa. Natürlich ist es auch wichtig, Ihr Budget zu kennen und zu wissen, ob Sie eine Hypothek aufnehmen müssen.
Um Ihre Suche zu beginnen, können Sie unsere einfach zu bedienende Immobiliensuchmaschine ausprobieren. Sie können nach einigen der oben genannten Filter sortieren.
Manche Leute ziehen es natürlich vor, ihre eigenen Nachforschungen auf anderen Websites anzustellen und erst in einem der späteren Schritte zu uns zu kommen. Da wir ein Familienunternehmen sind, können wir sehr flexibel bleiben. Machen Sie sich also keine Sorgen – es ist nie zu spät, um unseren Rat oder unsere Dienste in Anspruch zu nehmen.
Wenn Sie sich für unsere Unterstützung entscheiden, helfen wir Ihnen gerne dabei, Ihre Traumimmobilie auf Sizilien zu finden, den bestmöglichen Preis auszuhandeln, den gesamten Prozess frei von unangenehmen Überraschungen zu halten, Übersetzungen zu erledigen und die Kaufbedingungen festzulegen. Kurzum, wir sind bei jedem Schritt auf dem Weg zu Ihrem Kauf in Sizilien für Sie da.
Codice Fiscale
Eines der wichtigsten Dokumente, die Sie in Italien benötigen, ist die italienische Steuernummer (Codice Fiscale). Egal, ob Sie eine Handy-Simkarte kaufen, ein Bankkonto eröffnen oder ein Haus in Sizilien kaufen möchten, der erste Schritt ist immer der Codice Fiscale. Es ist nicht schwer, ihn zu bekommen, Sie müssen nur zur örtlichen Agenzia delle Entrate gehen, das Formular ausfüllen und die Arbeit ist erledigt. Sie erhalten dann kostenlos eine gedruckte Version des Codice Fiscale. Nach einigen Wochen erhalten Sie per Post die endgültige Version mit der schicken Karte.
Sie können den Codice Fiscale auch in elektronischer Form bei Ihrem örtlichen italienischen Konsulat oder Ihrer Botschaft anfordern. Die italienische Steuernummer bedeutet nicht, dass Sie in Italien steuerpflichtig werden.
2 – Schritt zwei: Das Kaufangebot
In enger Zusammenarbeit zwischen „Casa in Sicilia“ und dem Käufer wird nun ein Kaufangebot formuliert, das alle relevanten Bedingungen und Konditionen enthält. Damit meinen wir, ob das Haus leer oder möbliert verkauft wird, das Datum des Kaufabschlusses, etwaige Änderungen oder Kriterien, die erfüllt werden müssen – zum Beispiel die Entfernung von Asbestdächern oder die Baugenehmigung für einen Swimmingpool. In dieses Kaufangebot wird aber auch der Termin für den Kaufvertrag und die Restzahlung eingetragen. Das ist ein wichtiger Punkt, denn gegenüber italienischen Konkurrenten haben Ausländer in der Regel den Vorteil, dass sie das Geld bereits zur Verfügung haben und damit Zeit sparen können und das Kaufangebot ohne Konditionen in dieser Frage ist.
Sobald der Verkäufer dieses Angebot erhält, hat er sieben Tage Zeit, es anzunehmen oder abzulehnen. Wenn er das Angebot annimmt, zahlt der Käufer einen bestimmten Betrag (in der Regel 10.000 €) auf ein spezielles Konto von Property in Sicily ein. Dies ist eine Garantie für die Verkäufer, dass das Angebot ernst gemeint ist. Wir bewahren das gesamte Geld auf, bis alle Bedingungen erfüllt sind und der Notar uns grünes Licht gibt. Zu diesem Zeitpunkt leiten wir das Geld automatisch an den Verkäufer weiter.
Der Vorvertrag, oder Compromesso/ Preliminare
In bestimmten Fällen kann es erforderlich sein, einen so genannten Compromesso zu erstellen, eine Art Vorvertrag.
Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Verkauf eine lange Vorlaufzeit hat. Wenn komplexe Bedingungen erfüllt werden müssen, wie z. B. eine Amnestie für frühere Bauarbeiten oder eine Genehmigung für den Bau einer Terrasse oder eines Swimmingpools, können sie einen wertvollen Schutz bieten. Gelegentlich empfehlen wir sie auch als Lösung, wenn der Kaufpreis relativ hoch ist (wir sprechen hier von 200.000 € und mehr) und die 10.000 € Kaution nicht als Sicherheit ausreichen.
Eine schnelle und einfache Version dieses Dokuments kann erstellt werden, die immer noch über einen Notar eingereicht wird, aber ohne die Notwendigkeit einer Registrierung beim Finanzamt. In diesem Fall fallen fast keine Gebühren an. Wenn Sie sich für den komplizierteren Weg mit einer „starken“ Registrierung entscheiden, müssen Sie einige tausend Euro an Gebühren zahlen. Es gibt jedoch keinen Unterschied zwischen der Gültigkeit der beiden Varianten.
3 – Schritt drei: Due-Diligence-Prüfung und Besichtigungen
In Italien hat der Notar, der die Verträge überwacht, einen weitaus größeren Einfluss als sein Pendant in den USA oder im Vereinigten Königreich. Hier trägt er die rechtliche Gesamtverantwortung für die Transaktion, und das geht so weit, dass er prüft, ob die bestehenden Hypotheken in Ordnung sind und die Baugenehmigungen und Zertifikate für die Immobilie vorliegen.
Andererseits ist der Notar nicht verpflichtet, eine Ortsbesichtigung durchzuführen, so dass Diskrepanzen zwischen den Plänen und der Realität von den Käufern und ihren Vertretern aufgezeigt werden müssen. Sie werden erstaunt sein, wie stark die Pläne in der Realität abweichen können, da die Vorbesitzer Fenster hinzugefügt oder vergrößert, Terrassen gebaut und in einigen Fällen sogar zusätzliche Stockwerke errichtet haben!
Am Tag des Kaufvertrags legt der Notar die Pläne der Immobilie vor und bittet beide Parteien zu erklären, dass sie mit der aktuellen Realität übereinstimmen. Dies ist ein Bereich, in dem wir für viele unserer Kunden eine große Hilfe sind. Wir können sowohl die Immobilie als auch ihre Baugeschichte überprüfen. Wenn Sie es wünschen, können wir auch einen Techniker beauftragen, der gegen eine angemessene Gebühr ein „Zertifikat der baulichen Übereinstimmung“ erstellt.
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Zur Vorbereitung dieser Bescheinigung wird der Techniker die Immobilie besichtigen, auf alle Dokumente des Hauses zugreifen, die bei der Gemeinde hinterlegt sind, und schließlich das Grundbuchamt konsultieren.
Eröffnung eines Bankkontos
In diesem Stadium sollten Sie sich fragen, wie Sie die Immobilie bezahlen wollen. Die Italiener verwenden in der Regel Bankschecks, aber das kann sich als schwierig erweisen, wenn das Geld aus dem Ausland kommt. Aus diesem Grund ist ein Treuhandkonto die gängigste Lösung, und hier gibt es zwei Hauptoptionen. Sie können das Konto des Notars nutzen (Sie zahlen ihm das Geld, das dann an den Verkäufer weitergeleitet wird) – dies kostet bis zu 1 % des Verkaufspreises. Eine günstigere Alternative ist die Eröffnung eines eigenen italienischen Girokontos – diese Lösung wird von uns am häufigsten genutzt. Wir können Ihnen dabei helfen, indem wir das Konto in Ihrem Namen eröffnen und am Tag des Verkaufsabschlusses eine Überweisung mit hoher Priorität tätigen.
Die Eröffnung eines Girokontos ist sogar in unserem „Willkommen in Italien“-Paket enthalten.
4 – Vierter Schritt: Bevollmächtigung
Die Vollmacht ist unerlässlich, wenn der Käufer noch kein Italienisch spricht. Eine solche Vollmacht kann vom Notar ausgestellt werden und gilt ausschließlich für den Kauf einer bestimmten Immobilie zu einem bestimmten Preis und unter bestimmten Bedingungen (Sie geben nicht die Kontrolle über Ihr gesamtes Vermögen ab!). Wenn Sie uns diese Vollmacht erteilen, können wir den Kaufvertrag in Ihrem Namen unterzeichnen, auch in Ihrer Abwesenheit. Das nutzen praktisch 100% unserer Käufer. Wir berechnen dafür nichts. Ihnen entstehen nur bei der Beglaubigung Ihrer Unterschrift in Ihrem Heimatland Kosten.
Sobald der Notar die Vollmacht aufgesetzt hat, können wir sie Ihnen per E-Mail zusenden. Sie haben dann zwei Möglichkeiten: Sie können sich an ein italienisches Konsulat in Ihrer Nähe wenden und den Vertrag in dessen Anwesenheit unterzeichnen, oder Sie können sich an einen Notar in Ihrer Nähe wenden. In letzterem Fall muss eine Apostille hinzugefügt werden, um die Urkunde nach internationalem Recht zu bestätigen. Nach der Unterzeichnung müssen Sie die unterschriebene Vollmacht per Kurier an uns senden, damit wir während des gesamten Kaufs in Ihrem Namen handeln können.
5 – Wie man ein Haus in Sizilien kauft – Letzter Schritt: Der Kaufvertrag (atto notarile oder rogito)
Am Tag des Abschlusses treffen sich die Parteien (oder ihre Vertreter, wenn Sie uns z.B. eine Vollmacht erteilt haben) mit dem Notar, der die Urkunde verliest. Beide Parteien unterschreiben die Urkunde, und dann wird die Zahlung geleistet, um die Transaktion abzuschließen. Wenn wir ein Girokonto für Sie eingerichtet haben, rufen wir vor der Unterzeichnung des Vertrags selbst den Bankmanager an und genehmigen die Überweisung in Ihrem Namen.
Sobald dies geschehen ist, werden die Eigentumsdokumente und Schlüssel ausgetauscht. Der Notar benötigt dann ca. 3-4 Wochen, um den Verkauf in das Archiv einzutragen, woraufhin Sie eine vollständig beglaubigte Kopie der Kaufurkunde erhalten.
Schweizer Immobilienkäufer
Der Immobilienkauf für Schweizer Staatsangehörige in Italien
Das nahe Italien ist seit jeher eine favorisierte Destination für viele Schweizer, die von einem Eigenheim im südlichen Ausland träumen. Das angenehme Klima, der gelassene Lebenstil, Künste und Kultur, die wunderbare Küche und die exzellenten Weine, aber auch die günstigen Preise lassen viele Eidgenossen davon träumen, einen Lebensabschnitt in Italien zu verbringen und hier auch Eigentum zu erwerben. Leider gibt es da einige Einschränkungen, die wir hier kurz beschreiben wollen:
Reziprozität oder Gegenseitigkeit
Grundsätzlich haben Schweizer in Italien die gleichen Rechte wie Italiener in der Schweiz.
Die Kaufrechte der Italiener sind in der Schweiz eingeschränkt und das gilt auch umgekehrt für Schweizer in Italien. Nach diesem Reziprozitätsprinzip dürfen Schweizer uneingeschränkt Zweitwohnsitze in Italien erwerben, die eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern nicht übersteigen und nicht mehr als 1000 Quadaratmeter Grund haben.
Sollte eine Liegenschaft in Italien ausschliesslich gewerblich genutzt werden, gilt die Reziprozität nicht und kann problemlos von Schweizern erworben werden. Diese Regelung gilt auch dann nicht, wenn die Schweizer Hausbesitzer ihren Wohnsitz in dieser erworbenen Immobilie anmelden wollen.
Maklerprovision / Kosten
Die Maklerprovisionen können in Italien sehr unterschiedlich sein. Engel & Völkers zum Beispiel berechnen in der Regel 6% auf jeden Teil (insgesamt 12% + MwSt.). Wir (Property in Sicily – Casa in Sicilia Real Estate) verlangen 4% + MwSt. auf jeden Teil mit einem Minimum von € 4000,00 pro Transaktion.
Die Qualitätsstandards sind gesetzlich geregelt, so dass der Hauptunterschied zwischen den Agenturen die Kundenbetreuung ist.
Kosten für den Kauf einer Immobilie in Sizilien
Kaufvertrag (atto notarile / Rogito)
Notargebühren: 1,5 % des Kaufpreises + sonstige Kosten (bollo, tassa archivio, diritti catastali ed ipotecari), insgesamt etwa 300-700 €.
Grunderwerbssteuer: berechnet auf den Kataster-/Vermessungswert in Höhe von 2 % für einen Erstwohnsitz oder 9 % für einen Zweitwohnsitz. Der Katasterwert ist normalerweise viel niedriger als der Kaufpreis, wird aber bald angepasst. Wenn Sie den Satz von 2 % zahlen möchten, müssen Sie innerhalb von achtzehn Monaten in Italien in der erworbenen Immobilie wohnhaft werden.
Diese Wohnsitzregelung kann Auswirkungen auf die Einkommensteuer in Ihrem Heimatland haben – auch hier empfehlen wir Ihnen, einen Experten vor Ort zu konsultieren, um sicherzugehen. Die Gebühren variieren stark, je nachdem, ob die Immobilie bewohnt ist oder nicht, aber bewohnte Immobilien sind deutlich günstiger.
Grunderwerbssteuer für landwirtschaftliche Grundstücke: 15% des Kaufpreises
Maklerkosten: 4% des Kaufpreises + MwSt. (22%).
BEISPIEL FÜR KOSTEN
Kauf einer Immobilie für 100.000 € (Katasterwert 50.000 €)
Fall 1 – Sie machen die Immobilie zu Ihrem ständigen Wohnsitz:
Grunderwerbsteuer + zusätzliche Übertragungskosten: ca. € 1540,-
Notarkosten: ca. € 1500,-
Maklerprovision (einschließlich Mehrwertsteuer): ca. € 4880,-
TOT: ca. € 7900,-
Fall 2 – Sie übertragen Ihren Wohnsitz nicht auf die Immobilie:
Grunderwerbsteuer + zusätzliche Übertragungskosten: ca. € 4840,-
Notarkosten: ca. € 1500,-
Maklergebühr (einschließlich Mehrwertsteuer): € 4880,-
TOT: ca. € 11.200,-
Die oben genannten Kosten sind nur Richtwerte.
Ihr Ansprechpartner:
Thomas Grüssner
Tel: +39 091 956608
Mob: +39 338 7372833
Email: info@casainsicilia.de
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